Арабские и сингапурские инвесторы идут за российскими офисами

Крупные гостиницы, элитные бизнес-центры класса «А» и торговые центры Москвы и Санкт-Петербурга могут получить миллиардные инвестиции с Ближнего Востока и Сингапура. Как рассказал «Известиям» исполнительный директор Российского инвестиционного агентства (РИА) Юрий Войцеховский, агентство приступило к созданию профильного инвестфонда размером до $2 млрд.
По словам собеседника, суверенные фонды и несколько частных фондов из Сингапура, Абу-Даби и Дубая рассматривают сформированный портфель недвижимости. До окончательных решений Войцеховский отказался называть собственно фонды и предложенные им объекты для инвестиций.
- Это крупные офисные центры, гостиницы и торговые центры. Размер целевого портфеля недвижимости - $2 млрд, - говорит собеседник. Можно отметить, что организация Войцеховского в апреле 2015 года открыла офис в Объединенных арабских эмиратах.
Российское инвестиционное агентство «Инвестируйте в Россию», созданное в конце 2013 года, обсуждает с арабскими и азиатскими фондами также транспортные, химические, нефтехимические и аграрные проекты - последние привлекли инвесторов из Сингапура. По словам Войцеховского, с сингапурским фондом достигнуты договоренности о приобретении крупных объектов обрабатываемой земли через закрытые паевые инвестфонды, с последующей передачей их в аренду и обработку крупнейшим российским аграрным компаниям.
- Для Сингапура, как и Азиатско-Тихоокеанского региона в целом, важным является вопрос продовольственной безопасности. Сингапурские фонды уже инвестировали в растениеводство во многих странах мира, они уже инвестировали первые $100 млн в проект на почти $0,5 млрд в нашей молочной отрасли в Пензе [речь о покупке трейдер сельскохозпродукции Olam International, в число акционеров которого входит суверенный фонд Temasek, российского холдинга «Русмолко» и развитии молочных ферм], - говорит Войцеховский. По оценкам собеседника, размер агрофонда будет намного скромнее фонда недвижимости - до $350 млн.
Представитель сингапурского инвестфонда The Government of Singapore Investment Corporation (GIC) сообщил «Известиям», что фонд рассмотрит возможность вложиться в российские проекты, но от дальнейших комментариев в GIC отказались. В одном из крупнейших в мире суверенных фондов, Temasek, сообщили, что до принятия окончательных решений о проектах не распространяются.
Представитель частного инвестфонда Dubai Investments Кемаль Модари отметил в общении с «Известиями», что суверенные фонды из Абу-Даби и Дубая часто вкладываются в коммерческую недвижимость на рынках Великобритании и Индии, Россия для них является новым рынком. По его оценкам, российский рынок недвижимости сейчас один из наиболее привлекательных в Европе. Пока что ближневосточные и сингапурские инвесторы пока не особо активны в России: по данным компании Jones Lang LaSalle, за последние десять лет было закрыто всего четыре сделки с такими игроками, в их числе: покупка сингапурской City Development «Ирис Конгресс Отеля» в Москве в 2007 году (сумма сделки оценивалась в $100 млн), приобретение 50% в многофункциональном комплексе на ул. Декабристов в Петербурге неким инвестором из ОАЭ в 2008 году (более $200 млн), покупка БЦ «Капитал Плаза» в Москве «ВТБ Капиталом» и госфондом Омана (около $100 млн). Крупнейшая сделка с участием ближневосточного инвестора на российском рынке недвижимости была закрыта в прошлом году - Катарский суверенный фонд Qatar Investment Authority приобрел поселок «Покровские холмы» (более $400 млн).
Сингапурские и арабские инвесторы имеют существенное преимущество перед более традиционными российскими игроками - наши инвесткомпании сдерживает ограниченность и дороговизна банковского финансирования, говорит замруководителя отдела исследований Jones Lang LaSalle Олеся Дзюба. По ее словам, сейчас российский рынок получил передышку - стабилизация курса рубля и цены на нефть позволяют делать краткосрочные прогнозы.
Объемы инвестиций в коммерческую недвижимость в России в I квартале 2015 года оцениваются компанией Jones Lang LaSalle и Cushman&Wakefield в сумму порядка $500 млн - худшее значение по меньшей мере за 5 лет. Как говорят эксперты, показатель едва ли пробьет новое дно, в то же время при росте предложения покупателям легче торговаться с продавцами. Несмотря на кризис, для заграничных инвесторов столичный рынок представляет интерес: доходность московских бизнес-центров в среднем в 2-3 раза выше, чем в Европе, отметила управляющий партнер инвестиционной группы Sesegar Ирина Жаровая-Райт.
- Поэтому в Москве их больше заинтересуют офисы, а торговые центры - в меньшей степени, так как упал спрос и этот формат торговли страдает в первую очередь, - говорит Жаровая-Райт. - Санкт-Петербург может заинтересовать инвесторов только своим гостиничным бизнесом.
Крупнейшие западные инвесткомпании, представленные на российском рынке, тоже предпочитают вкладываться исключительно в коммерческую недвижимость, рассуждает собеседница. Так, офисный центр «Метрополис» поделен между двумя иностранными инвесторами - международной Heitman и американской Hines, Morgan Stanley владеют торговым центром «Метрополис», также крупными инвесторами на российском рынке считаются чешская PPF Group (владеет индустриальным парком «Южные врата» и рядом складских и производственных помещений, также строит в Новой Москве офисный парк ComCity), британская Raven Russia (строит и сдает складские комплексы) и австралийская Immofinanz (владеет ТЦ «Золотой Вавилон»). В феврале 2015 года официально о возможности покупки ТЦ «Атриум» на Курской площади заявила южнокорейская Lotte Group.
Кроме того, как сообщила «Известиям» Жаровая-Райт, что сейчас на севере Москвы готовится к продаже арабским инвесторам торговый центр стоимостью в $160 млн. Но, по ее словам, рассчитывать на массовость таких сделок не приходится:
- У владельцев элитных бизнес-центров и торговых центров могут возникнуть сложности с оформлением сделки: из-за того что получение процентов противооречит их религиозным взглядам, сделка структурируется через выпуск акций на объект, - объясняет собеседник. - Кроме того, специалистов, работающих с такими исламскими финансами, не так много.
Майкл Стентон, директор по инвестициям российского фонда O1 Properties подтвердил, у ближневосточных инвестфондов растет интерес к России, и практически все они работают с Российским фондом прямых инвестиций (РФПИ), поэтому в случае появления интересных проектов именно этот фонд вполне может выступить соинвестором. Впрочем, РФПИ, созданный в 2011 году, больше специализируется на инфраструктурных и промышленных проектах. Представитель РФПИ не ответил на запрос «Известий».