НОВОСТИ / Экономика

11:5429.07.21

Банк «Открытие»: ставки по ипотеке в России возвращаются на доковидный уровень

Банк «Открытие»: ставки по ипотеке в России возвращаются на доковидный уровень

Константин Енин, управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие».

23 июля Совет директоров ЦБ принял решение повысить ключевую ставку сразу на 1 процентный пункт - до 6,5%. Резкий рост ключевой ставки на фоне рекордной за пять лет инфляции в России, находящейся в районе 6,5% год к году, а также изменение условий по госпрограмме льготной ипотеки приведет к повышению ставок ипотечных кредитов до предпандемийного уровня в ближайшие месяцы. В связи с этим уже в 2021 году можно ожидать замедления темпов роста как ипотечного кредитования, так и цен на жилье.

Ипотечные ставки вернутся на предпандемийный уровень, а выдачи поставят новый рекорд

Согласно новым условиям продленной в июне 2021 года на год госпрограммы льготной ипотеки ставки по ней повышены ближе к рыночному уровню - до 7%. При этом сумма кредита для всех регионов ограничена 3 млн рублей, что автоматически делает невозможной покупку жилья по данной программе в ряде крупнейших городов России, прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге. При этом расширена программа субсидирования ипотеки для семей с детьми, что должно частично компенсировать потери спроса на этих рынках.

Существенное увеличение ставок по ипотеке на новостройки и снижение разницы в доступности ипотеки на первичном и вторичном рынках могут сместить интерес покупателя на вторичное жилье. На 16 июля среднерыночная ставка ипотеки на первичном рынке составила 8,28%, а на вторичном 8,45%. Несмотря на сильно сократившуюся разницу в доступности ипотеки, резкого изменения в покупательских предпочтениях и масштабного перехода покупателей во «вторичку» пока не наблюдается.

Изменение условий по госпрограмме льготной ипотеки привело к существенному снижению объемов ипотечного кредитования в моменте. Согласно данным Frank RG, в первые две недели июля количество выданных ипотек сократилось на 44% к предыдущем двум неделям июня, но выросло на 4% относительно аналогичного периода 2020 года. В это же время, согласно данным ДОМ.РФ, было заключено порядка 9,5 тыс. льготных ипотек по госпрограмме, что на 66% меньше, чем в предыдущие 2 недели и на 54% меньше, чем год назад. При этом доля госипотеки во всех выданных ипотечных кредитах в первые две недели июля снизилась до 16% с 26% в последние 2 недели июня 2021 года и с 30% в первые 2 недели июля 2020 года.

На данном этапе снижение влияния госипотеки на выдачу - позитивный фактор, так как способствует скорейшей нормализации рынка. Учитывая высокие продажи в начале нынешнего года и нормализацию рынка во втором полугодии, суммарные выдачи ипотеки по итогам 2021 года могут составить 5,1-5,3 трлн рублей без учета секъюритизации. Таким образом, будет побит прошлогодний исторический рекорд выдач - 4,3 трлн. рублей.

Дальнейший рост ипотечных ставок в обозримой перспективе неизбежен. В марте 2020 года рыночные ставки по ипотеке на первичном рынке составляли 8,7-8,8%, на вторичном 8,9-9%. В свете произошедшего повышения ключевой ставки выше уровня начала 2020 года, когда ставка составляла 6,25% и на рынке ждали ее дальнейшего сокращения, ставки по ипотеке могут вернуться на допандемийный уровень уже в 2021 году и сохраниться на нем в 2022-м.

При этом рост ипотечного кредитования не прекратится. В 2021 году мы ожидаем рост ипотечного портфеля без учета секьюритизации около 15%, в первую очередь он будет обеспечен ростом среднего размера выдаваемого ипотечного кредита; а в 2022 году - около 10%.

Снижение цен на новостройки начнется в 2022 году, но средняя цена недвижимости продолжит расти

В июле продолжалась начавшаяся еще в мае нормализация рынка недвижимости после резкого роста цен на жилье и количества сделок в пандемийном 2020 году: объем продаж возвращается к своим привычным значениям, рост цен замедляется, также начинают проявляться признаки традиционно сложившейся сезонности. Похожую картину мы будем наблюдать до конца 2021-го года и, вероятно, дальше.

Основные определяющие движение рынка факторы, такие как дешевая ипотека и ажиотажный спрос, исчерпали себя, а новые, среди которых реформа индивидуального жилищного строительства, комплексное развитие территорий и цикл повышения ключевой ставки, еще не начали влиять на рынок.

Таким образом, на первичном рынке жилья до конца года мы не ожидаем значительных скачков цен и их рост во второй половине года не превысит 5-10%, при этом продажи вернутся к привычной сезонности с низкой динамикой летом и пиком в декабре.

В 2022 году возникнут предпосылки для снижения цен, которое в большей степени будет вызвано «омоложением» среднерыночного лота за счет вывода большого объема новых проектов и увеличения доли экспонируемого предложения на ранних стадиях строительства. В последние годы из-за реформы счетов эскроу и пандемии замедлились темпы выхода на рынок новых жилых комплексов и предложение сместилось к квартирам на высокой стадии готовности. Так в начале 2021 года объем текущего строительства по подсчетам Единого Реестра Застройщиков (ЕРЗ) опустился до 99 млн квадратных метров с докризисных 135 млн, но в последние месяцы наблюдается восстановительная динамика и на начало июля текущего года в России уже строилось 104 млн квадратных метров жилья. В совокупности с необходимостью частичной компенсации снижения доступности ипотеки, вызванного ростом ключевой ставки, обновление предложения может снизить среднерыночные цены на первичном рынке в пределах 5%.

В 2022 году можно ожидать разнонаправленной динамики цен на жилье. Если в первой половине будущего года возможно небольшое снижение среднерыночных цен в пределах 3-5%, то уже ближе к середине года оно будет компенсировано и по итогам года средняя цена недвижимости вырастет на 5-10 % к 2021-му.

 

Сейчас также читают: Как мурманчанам выбрать вкусный и безопасный арбуз

Поделиться:

НОВОСТИ МУРМАНСКА И
МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ

17:40В Североморске спасатели достают двоих зажатых в машине после ДТП

17:26В центре Мурманска аварийное отключение холодной воды

17:09Открылась выставка о первой цифровой переписи в Мурманске

16:20Закрывается экспозиция с пейзажами Заполярья

15:05В мурманской филармонии сегодня мелодии Голливуда

14:32В Мончегорске автомобиль протаранил опору ЛЭП

14:27Ревнивец ранил ножом в плечо бывшую возлюбленную в Мурманске

14:14Через 10 дней пропавшего северянина нашли живым

14:07На двух участках дороги Полярные Зори – Африканда появятся остановки

14:02Пенсионерка из Кандалакши отдала лжебанкирам 350 тысяч

13:52Снос старого КПП по дороге в Североморск завершат в октябре

13:14Еще семь человек стали жертвами от коронавируса в Заполярье

13:10Более 15 тысяч северян проходят лечение от CoViD-19

12:13В «Кировке» прозвучит музыкальное признание в любви Мурманску

11:15Для переписи населения приглашаются волонтеры Заполярья

10:17В художественном музее слепят «мурманскую игрушку»

09:00Идет сбор фотографий на выставку ко дню рождения Мурманска

05:35На Кольском полуострове продолжатся дожди

Все новости